Продолжая тему дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества с УК "Комфорт", хотелось бы теперь обсудить условия договора обслуживания нашего дома. Давайте пока не будем думать над технической стороной вопроса: перевыборы или внесение изменений в текущий договор.

На мой взгляд, как-то странно "вносить изменения в текущий договор", так как большая часть собственников в глаза его не видела. А если и видела, то точно не подписывала. А если даже и подписывала, то вряд ли читала, "ведь ничего не изменилось, кроме буковки в названии УК". Назовем его "проект". Предлагаю сейчас обсудить этот "проект".

Взяла я его лично из рук Ольги Сергеевны в апреле, на неудавшемся "собрании" 133-го дома. Думаю, что те, кто договор с "Комфортом" уже подписал, подписали именно этот вариант. А обсудить там действительно есть, что.
Если выразить коротко мое впечатление от прочитанного: из нового договора убрали почти всю ответственность и обязанности УК, и наделили её неограниченными правами.

Сразу оговорюсь: я не юрист, могу быть в чем-то не права. Именно поэтому и предлагаю разобрать его всем вместе. Если подключатся еще и юристы, будет вообще великолепно.

Права и обязанности сторон

1. Управляющая организация обязана осуществлять свою деятельность в интересах собственников (исчезло из нового договора совсем). Казалось бы, незначительная фраза, но как меняется сразу вся суть фразы! Понятно конечно, что от наличия этих слов отношение к нам не поменяется в лучшую сторону, но всё же хотелось бы их в договоре видеть.

2. Где прописано, какие услуги УК собирается всё же нам оказывать? В старом договоре это есть, а в новом только про услуги и работы, НЕ СОДЕРЖАЩИЕСЯ в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290 и иные услуги, СВЕРХ Постановления. Так спешили расписать, что всё лишнее за доп.плату, что забыли указать, что обязаны делать по закону. Считаю необходимым конкретизировать, что УК должны оказываться все необходимые услуги в соответствии с указанным выше Постановлением.

3. Исчезла ответственность УК за свои "косяки" Думаю, необходимо вернуть пункт о том, что УК устраняет выявленные недостатки за свой счет, если работы и услуги оказаны с ненадлежащим качеством.

4. Исчез пункт о проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества. Сейчас мы уже хорошо понимаем, что этот пункт очень важен. Недавно был проведен осмотр нашего дома по гарантии и выяснилось, в каком состоянии он находится, и сколько уже появилось проблем, которые давно могли быть устранены, если бы своевременно были замечены, а УК занималась текущим ремонтом. А ведь дому всего 5 лет! Необходимо вернуть осмотры в текст договора.

5. Куда делись услуги паспортного стола? Их стоимость заложена в содержание жилья и они должны оказываться УК, ведь тариф не уменьшался, а значит, ничего не изменилось. Подробнее
То, что в новом договоре они не прописаны отдельно, наводит на нехорошие мысли о том, что нас заставят платить за услуги паспортного стола дополнительно. Но мы ведь этого не хотим? Предлагаю этот пункт вернуть.

6. Сроки и объем информации, отраженной в отчете УК за истекший год.
п.11 ст 162 ЖК ссылается на ПРИМЕРНУЮ ФОРМУ ОТЧЕТА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ. А значит, эти пункты можно и корректировать.
Думаю, необходима во-первых обязательная конкретизация информации по финансово-лицевому счету именно нашего дома (УК обязана вести такой учет по закону),
во-вторых должна быть информация отдельно по расчетам с провайдерами и рекламщиками: что пришло и куда потрачено за год.
В-третьих должна быть информация по нежилым помещениям (ибо имеются по этому вопросу серьезные сомнения): сколько выставлено за содержание и коммуналку, и сколько оплачено собственниками нежилых помещений. И, возможно, сделать представление отчетности более частым, чем раз в год (если необходимо собственникам)

7. Еще исчез интересный пункт об обязанности при смене УК передать техническую документацию и иные, связанные с управлением домом документы, не позднее, чем за 30 дней до прекращения договора. Думаю, его стоит вернуть. Понятно, что процедура смены УК прописана в законодательстве, но в договорах тем не менее, все эти нюансы всё равно оговаривают.

Это старый договор:

Это новый договор:

Права УК:

1. Про размещение рекламных конструкций и провайдеров (телефония интернет и кабельное ТВ). Если в будущем собственники не имеют желания вникать в эти вопросы (а решаются они только на общем собрании), и вникать в них критически необходимо прежде, чем ставить подпись, можно переложить эти функции на Совет МКД (это предложение для обсуждения)

2. Безвозмездное использование наших нежилых помещений в "благих целях". Этот пункт реально смущает. Что значит "использовать подъезды, подвалы"? Подъезды можно ремонтировать, при этом там логично будет стоять, допустим, краска, стремянка, лежать инвентарь, будут ходить строители. Но зачем прописывать это в договоре таким образом?
Не секрет, что наши общие площади могут приносить доход, и немалый. Это неплохо расписано - можно ознакомиться тут
Под флагом "оказания услуг и проведения работ" все наши подвалы могут работать и приносить доход, но не для собственников МКД. Можно прописать такие моменты по-разному, не ущемляя наших прав, если УК настаивает. Например:

1) Определить конкретные помещения четко сразу, на длительный срок. Допустим, 2 кв. метра, чтоб дядя Коля дворник поставил метлу и ведра с лопатами (утрирую)
2) Решать вопросы о предоставлении таких помещений на срок, допустим, более 14 дней, на общем собрании собственников.
3) Получать обязательное письменное согласие на использование таких помещений у Совета МКД.
В общем, это нужно обсуждать обязательно

Собственник вправе:

1) Участвовать в управлении домом посредством направления предложений и заявлений в адрес УК. Зачем убрали такой хороший пункт из нового договора?
2) Подписывать акты выполненных работ - исчезло из договора. А что, это уже не требуется от нас, если УК что-то выполняет по обращению или заявке?
3) Знакомиться с технической документацией на дом нельзя стало собственникам? Да ладно! Военная тайна Нужно вернуть этот пункт, думаю
4) Получать акты о не предоставлении или предоставлении услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков (при их составлении). Пункт исчез из нового договора. Нужен?

Думаю, можно добавить еще:

5) Получать необходимые справки и выписки по требованию
6) Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней)
7) Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора

Старый договор:

Новый договор:

Цена договора

В случае изменения в установленном порядке тарифов на коммунальные услуги Управляющая компания применяет новые тарифы со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. (это новый договор) Думаю, нужно уточнить: нормативного правового акта, принятого государственным органом власти, регулирующим данный тариф. Так как под нормативным актом можно понять и приказ, изданный УК, а нам не нужно самодеятельности.

К слову, предыдущие условия договор были вообще драконовские. Но тогда выбора у нас не было: подписывать или нет. Без подписи просто не передавали квартиру Теперь выбор есть, как и понимание того, что договор нужно изучать внимательно!

Старый договор:

Новый договор:

Что касается расчета ОДН-в новом договоре этот порядок на сегодняшний день противоречит законодательству.

УК должна считать ОДН так:
1. Снять показания общедомовых счетчиков.
2. Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
3. Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
4. Сравнить разницу с нормативом.
4. Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК.
Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.

Мои мысли по договору пока все, пишите свои

P.S. тарифы будем обсуждать отдельно

Ну и еще вам интересных ссылок для почитать

в каком порядке меняются тарифы

Права жильцов многоквартирного дома

О договоре управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Кто контролирует деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ и как проверить УК?

Как заработать на общедомовом имуществе?